近几年来，君山的变化较大，特别是房地产业，给人的感受最深。桥头堡的工业园规模越来越大，挂口新城区靓丽的住宅楼拔地而起，鳞次栉比。钱粮湖移民新村成为社会主义新农村建设的示范和样板。各镇村面貌也换然一新。这些在佐证着君山经济的快速发展。如何引领君山房地产业又好又快发展，有效推进秀美和谐新成区建设进程，带着这些思考，我们对与房地产相关的部门和房地产开发经营企业进行了走访和调查，初步形成了如下调查报告。
一、房地产业的兴起和发展
君山房地产业的发展经历了这样两个阶段：第一个阶段以洞庭大桥通车为标志，2000年到2008年，洞庭大桥通车以后，陆续建成的房地产项目有：亚华大市场，占地1500余亩，君山汽车西站，占地150亩，李记集团，占地200亩，许市的天添胶囊公司，占地50亩。这一阶段，主要特点是商业地产和工业地产。第二阶段以取消洞庭大桥收费为标志，2009年5月以后，君山房地产开发项目逐步多元化，商品房开发占着主导地位，挂口新城区有：中盛御景园，世纪嘉园，阳光逸成，富信小区，景秀佳园，和杏花园，教师新村等，西城有君悦华庭，银杏小区等，钱粮湖镇有移民迁建政策性开发，还有廉租房、公租房建设、棚户区改造等;工业地产有：国泰食品，锦程印刷、大地印务，永金、永泰电磁铁，君岛酒业，圣皇家俱等10几家工厂落户工业园。房地产业的兴起，标志着我区秀美和谐新城区的建设加快了步伐。
二、商品住宅开发的现状与前景
挂口新城区建设目前规划是4.5平方公里，以后加上工业园和区行政办公中心，整个新城区规划面积为14平方公里。要建设君山宜居新城，住宅开发任务相当繁重。目前的商品住宅开发到底是什么状况，我们将在区房产分局进行了开发资质验证的5家企业的调查数据做些分析，从中可见一斑。
(一)开发现状
1、开发规模。通过资质验证备案的5家房地产开发企业是：本地企业君山房地产综合开发公司、力天置业房地产开发公司、锦绣苑房地产开发公司;外地企业中盛置业房地产开发公司、亚龙置业房地产开发公司。总开发面积为25.03万平方米，规划施工房屋套数为2255套，计划总投资2.47亿元。楼盘名称和规模分别是：御景园，占地面积80000平米，施工房屋套数为658套，计划总投资5500万元;世纪嘉园，占地面积62000平米，施工房屋套数620套，计划总投资8000万元;和杏花园，占地面积46000平米，施工房屋套数403套，计划总投资6000万元;阳光逸城，占地面积43300平米，施工房屋套数403套，计划总投资6500万元;景秀佳园，占地19000平米，施工房屋套数180套，计划总投资1200万元。
2、经营状况。主要从投资收益率、空置率和销售价格和销售利润四个方面进行分析。
投资收益率，五家投资总收益率为88%，属于房地产开发经营的最佳投资收益率。其中，君房为41.1%，力天为17.8%，中盛为162.1%，锦绣苑为134.7%，亚龙为46.4%。影响投资收益率的主要因素是购买地块的土地出让金价格。我区土地出让金价格从2007年的每亩17万已涨到现在的每亩70万，投资早，投资成本就低，投资收益率就高。
空置率，是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。五家总空置率为22.38%，其中，君房31%，力天34%，中盛19.4%，锦绣苑22.7%，亚龙4.8%。5家企业除君房的和杏花园2010年底开工外，其他四家均2009年先后开工，都还没有三年时间，22.38%的空置率实属正常，销售速度既不是很快，也不是很慢。
销售价格。到2011年8月31日止，5家企业平均销售均价每平米为1683.4元。其中，君房的和杏花园楼盘均价为2200元，全部为今年价格。力天的阳光逸城为1400元，以早期较低价格售出为主。中盛的御景园均价为1700元，它的户型设计超前，价格也一直领先。现在的单位价格已达2350元。锦绣苑的景秀佳园均价为1517元，开发时间相对较晚，价格也一直相对低于其他楼盘。亚龙的世纪嘉园均价为1600元，仅次于御景园楼盘价格。目前除荷杏花园楼盘开发接近尾声外，其他四个楼盘已开发完工，销售最好的是世纪嘉园楼盘，空置率仅为4.8%。
销售利润。5家企业总销售利润为1.78亿元。其中最好的是外地两家企业，中盛销售利润为8915万元，亚龙为3717元，区内三家企业君房为2467万元，力天为1159万元，锦绣苑为1612万元。
3、销售对象。我区房地产开发相对市中心城区起步要晚，大桥收费取消后，开发环境宽松起来，销售价格整体水平要比市中心城区低1800元左右。这一点价格洼地效应被开发商看中，来君山投资房地产的企业逐步多了起来，购买力也从四周向君山集中。5家企业共销售房屋1576套，其中，君山本地787套，市区517套，华容173套，湖北99套。地域结构比为：49.9：32.8：10.9：6.4，但君山本地购买力并不强，只占购房总量的一半。房地产发展的内生动力不足。
(二)开发前景预测
我区房地产开发正值蓬勃发展之势。已开发楼盘、正在开发楼盘和未开发楼盘并驾齐驱。正在开发的楼盘有银杏小区、电力花园、君悦华庭、洞庭国际等，未开发楼盘，统一由市国土局进行网上拍卖，尚未卖出的地有洞庭国际北面空地100多亩、宏宇农庄东边还有100多亩，加上洞庭大道沿线，尚有广阔的土地等待开发。
1、目前房地产开发市场前景看好。一是地缘优势在。正在开发与待开发的项目所在地与市中心城区很近，能够拉动中心城区的客户购房需求。二是价格优势在。中心城区商品房销售均价现已在3000以上，我们的均价仍在1700元左右，价格优势刺激着开发商的投资欲望和消费者的购买欲望。现已完成首次开发的5家企业，其相当可观的销售利润，将吸引着更多的开发商投资君山房地产业。同时优惠的价格也将吸引周边地区居民踊跃到君山购房。君山房地产业的春天已经到来。
2、房地产开发环境逐步优化。城区三通一平的硬环境逐步完善，工业园初具规模，洞庭大道临街建设即将拉开架式。房地产市场管理走向规范，公积金贷款、按揭贷款等融资平台已经畅通。无论是开发商还是消费者投资房地产的信心指数大增。
三、房地产开发存在的问题
1、供地方式和地价问题。工业供地，面积过大，动不动就是100亩以上。供地价格过低，出现土地出让金价格不能满足拆迁、补偿、三通一平费用成本，导致拆迁困难重重。
2、圈地不建的问题。工业用地和商业用地都不同程度地存在圈地不建的问题，尤以工业用地较为突出。工业园里有的企业圈地已经七、八年，厂房用地面积占圈地面积的比重很少，大部分面积在荒着，杂草丛生。
3、城市规划问题。一是城市主体功能区功能缺失，工业区、商业区、住宅区功能凌乱，相互交替，功能不清晰。二是用地规划不严肃，经常变动。用地规划发生变更，本是工业用地，却变成了商业用地。一部分用地企业已经变更了用地性质，一部分企业正在申报变更用地性质。
4、发展环境问题。房地产开发市场存在着有证开发和无证开发的无绪现象。价格恶性竞争，扰乱了市场，制约着域外大型企业的进入。无证开发现象在乡镇尤其明显。同时，乱批乱建现象也严重的存在，突出表现在镇村一级。
四、对策建议
1、储备土地，滚动开发。我区房地产开发的土地约束性，迫使我们要做好用地规划，要强化建设用地的储备，搞好用地申报，依法用地。每年要做好土地储备计划，一年保证一年用。
2、供地面积要严格按计划、按用途。工业供地不能敞 开口子供地，要控制在50亩左右为宜。供地价格要考虑拆迁、补偿、三通一平和土地报批费用。要加大土地监管，严格土地计划和用途。
3、加强管理，完善措施。要有序引进房地产开发公司，特别是有理念，有实力，经验丰富的公司。要加强市场管理，强化领导，落实责任，改善管理体制。要出台防止市场恶性竞争的政策和管理措施，要建立服务监控管理机制。要加强对房地产开发形势和进度的分析，及时总结经验教训，坚持政府正确的引导，促进房地产业健康快速发展。
4、加快工业化进程，增强城市化的支撑力量。群众购买力问题其实际就是居民收入增长问题，在目前较高的房价背景下，消费者要买得起房，必须要有稳定的和较高的收入来源。加快工业化进程，创造稳定的就业机会和收入来源，稳步扎实推进秀美和谐新城区建设进程。