近几年来，君山的发展变化较大，特别是房地产业给人的感受最深。工业园规模越来越大，挂口新城区靓丽的住宅楼拔地而起，鳞次栉比。钱粮湖移民新村成为社会主义新农村建设的示范和样板。各镇村面貌也换然一新。这些在佐证着君山经济的快速发展。如何引领君山房地产业又好又快发展，有效推进秀美和谐新成区建设进程，带着这些思考，我们对相关部门和房地产开发经营企业进行了走访和调查，初步形成了如下调查报告。
一、房地产业的兴起
君山房地产业的发展经历了这样两个阶段：第一个阶段以洞庭大桥通车为标志，2000年到2008年，洞庭大桥通车以后，陆续建成的房地产项目有：亚华大市场，占地1500余亩，君山汽车西站，占地150亩，李记集团，占地200亩，许市的天添胶囊公司，占地50亩。这一阶段，主要特点是商业地产和工业地产。第二阶段以取消洞庭大桥收费为标志，2009年5月以后，君山房地产开发项目逐步多元化，商品房开发占着主导地位，挂口新城区有：中盛御景园，世纪嘉园，阳光逸成，富信小区，景秀佳园，和杏花园，教师新村等，西城有君悦华庭，银杏小区等，钱粮湖镇有移民迁建政策性开发，还有廉租房、公租房建设、棚户区改造等;工业地产有：国泰食品，锦程印刷、大地印务，永金、永泰电磁铁，君岛酒业，圣皇家俱等10几家工厂落户工业园。房地产业的兴起，标志着我区秀美和谐新城区的建设加快了步伐。
二、商品住宅开发的现状与前景
挂口新城区建设目前规划是4.5平方公里，以后加上工业园和区行政办公中心，整个新城区规划面积为14平方公里。要建设君山宜居新城，住宅开发任务相当繁重。目前的商品住宅开发到底是什么状况，我们对在区房产分局进行了开发资质验证的5家企业的数据进行了分析，从中可见一斑。
(一)开发现状
1、开发规模。通过资质验证备案的5家房地产开发企业，本地企业有：君山房地产综合开发公司、力天置业房地产开发公司、锦绣苑房地产开发公司;外地企业有：中盛置业房地产开发公司、亚龙置业房地产开发公司。总开发面积为25.03万平方米，规划施工房屋套数为2255套，计划总投资2.47亿元。楼盘名称和规模分别是：御景园，占地面积80000平米，施工房屋套数为658套，计划总投资5500万元;世纪嘉园，占地面积62000平米，施工房屋套数620套，计划总投资8000万元;和杏花园，占地面积46000平米，施工房屋套数403套，计划总投资6000万元;阳光逸城，占地面积43300平米，施工房屋套数403套，计划总投资6500万元;景秀佳园，占地19000平米，施工房屋套数180套，计划总投资1200万元。
2、经营状况。主要从投资收益率、空置率和销售价格和销售利润四个方面进行分析。
五家投资总收益率为88%，属于房地产开发经营的最佳投资收益率。其中，君房为41.1%，力天为17.8%，中盛为162.1%，锦绣苑为134.7%，亚龙为46.4%。影响投资收益率的主要因素是购买地块的土地出让金价格。我区土地出让金价格从2007年的每亩17万已涨到现在的每亩70万，投资早，投资成本就低，投资收益率就高。
空置率，是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。五家总空置率为22.38%，其中，君房31%，力天34%，中盛19.4%，锦绣苑22.7%，亚龙4.8%。5家企业除君房的和杏花园2010年底开工外，其他四家均2009年先后开工，都还没有三年时间，22.38%的空置率实属正常，销售速度既不是很快，也不是很慢。
销售价格。到2011年8月31日止，5家企业平均销售均价每平米为1683.4元。其中，君房的和杏花园楼盘均价为2200元，全部为今年价格。力天的阳光逸城为1400元，以早期较低价格售出为主。中盛的御景园均价为1700元，它的户型设计超前，价格也一直领先。现在的单位价格已达2350元。锦绣苑的景秀佳园均价为1517元，开发时间相对较晚，价格也一直相对低于其他楼盘。亚龙的世纪嘉园均价为1600元，仅次于御景园楼盘价格。目前除荷杏花园楼盘开发接近尾声外，其他四个楼盘已开发完工，销售最好的是世纪嘉园楼盘，空置率仅为4.8%。
销售利润。5家企业总销售利润为1.78亿元。其中最好的是外地两家企业，中盛销售利润为8915万元，亚龙为3717元，区内三家企业君房为2467万元，力天为1159万元，锦绣苑为1612万元。
3、销售对象。我区房地产开发相对市中心城区起步要晚，大桥收费取消后，开发环境宽松起来，销售价格整体水平要比市中心城区低1800元左右。这一点价格洼地效应被开发商看中，来君山投资房地产的企业逐步多了起来。购买力也从四周向君山集中。5家企业共销售房屋1576套，其中，君山本地787套，市区517套，华容173套，湖北99套。地域结构比为：49.9：32.8：10.9：6.4，但君山本地购买力并不强，只见购房总量的一半。房地产发展的内生动力不足。
(二)开发前景预测
我区房地产开发正值蓬勃发展之势。已开发楼盘、正在开发楼盘和未开发楼盘并驾齐驱。正在开发的楼盘有银杏小区、电力花园、君悦华庭、洞庭国际等，未开发楼盘，统一由市房产局进行网上拍卖，尚未卖出的地有洞庭国际北面空地100多亩、宏宇农庄东边还有100多亩，加上洞庭大道沿线，尚有广阔的土地等待开发。
1、目前房地产开发市场前景看好。一是地缘优势在。正在开发与待开发的项目所在地与市中心城区很近，能够拉动中心城区的客户购房需求。二是价格优势在。中心城区商品房销售均价现已在3000以上，我们的均价仍在1700元左右，价格优势刺激着开发商的投资欲望和消费者的购买欲望。
2、房地产开发环境逐步优化。三通一平的硬环境逐步完善，工业园初具规模，洞庭大道临街建设即将拉开架式。房地产市场管理走向规范，公积金贷款、按揭贷款等融资平台已经畅通。无论是开发商还是消费者投资房地产的信心指数大增。
三、房地产开发存在的问题
1、供地方式和地价问题。工业供地，面积过大，动不动就是100亩以上，存在开发商圈地现象，供地价格过低，出现土地出让金价格不能满足拆迁、补偿、三通一平费用成本，导致拆迁困难重重。
2、商品房抬价问题。中盛和亚龙是目前几个开发企业中拉动房价的领头者。中盛2008年御景园楼盘开盘价为800-1000元，3年半时间将价格抬到了2350元，中盛到2011年上半年整个项目完成全部投资，在君山再不进行投资，狠赚一笔就要走人。留给我们的是迅速走高了的房价。我们的最高价格与中心城区最低楼盘价格接近了。保住我区房地产开发的价格优势对于完成14平方公里的新城区开发是有利的，今后的开发任务相当繁重，不能让个别开发商通过一个项目就将与中心城区的价格拉平，消除了价格差异，是很危险的。
3、购买力问题。已经完成开发的5个楼盘，销售对象统计，君山本地购买力仅占50%，还有一半是周边地区的。说明君山本地的购买力并不是十分强大的。加大商品住宅开发既是我区建设秀美和谐新城区的需要，也是解决城乡居民住房问题的需要，但开发建设速度要与群众的购买力相匹配。否则，在所有地块全部上马之时，说不定就会出现烂尾楼现象，到那时所有矛盾集中一处，政府工作将会处于被动地位。
四、对策建议
1、储备土地，滚动开发。我区房地产开发的土地约束性，迫使我们要做好用地规划，要强化建设用地的储备，搞好用地申报，依法用地。每年要做好土地储备计划，一年保证一年用。
2、土地交易要按市场运作。无论是招商引资进来的还是招、拍、挂进来的开发企业，都要一视同仁，按市场规律运作。
3、供地面积要严格按计划、按用途。工业供地不能敞 开口子供地，要控制在50亩左右为宜。供地价格要考虑拆迁、补偿、三通一平和土地报批费用。要加大土地监管，严格土地计划和用途。
4、要加强商品房价格监管，严格控制房价上涨过快。要按标准和要求做好廉租房、公租房和棚户区改造建设，抑制房价上涨过快，防止哄抬房价。