2008年下半年以来，我市房地产市场受国际金融危机影响，出现了投资增幅下滑，交易市场低迷，商品房价格下跌等现象。市委、市政府审时度势，科学应对，于2008年底相继出台一系列拉动投资、刺激消费的政策。今年1-6月，我市房地产市场调控政策效应逐步显现，开发投资稳步增长、开发建设健康发展、市场成交日趋活跃、房屋价格走势平稳。
2009年上半年房地产市场基本情况
一、开发投资稳步增长
截止6月30日，我市共有房地产开发企业265家，其中外来企业72家。全市共完成房地产开发投资22.08亿元，同比增长13.66%，占年度计划投资的63.08%。
1、投资结构比例平衡
1-6月份，全市完成建筑工程投资15.61亿元，占总投资的78%，安装工程投资1.29亿元，占总投资的6.66%，设备工器具购置投资2984万元，占总投资的1.53%，其他费用2.67亿元，占总投资的13.76%，其中建筑工程投资所占比重最大。
投资用途上，1-6月份，全市商品住宅投资18.68亿元，同比增长37.8%，占投资总量的84.59%，商业用房投资2.53亿元，同比减少32.83%，占投资总量的11.45%，办公用房投资930万元，同比减少53.27%，其他建设投资7812万元，同比减少59.1%。商品住宅投资比重日益加大，商业用房投资逐步减少。
2、土地投资增幅较快
1-6月份，我市土地成交面积42.17万平方米，同比增长36.25%，土地成交价款1.47亿元，同比增长124%。随着房地产市场形势出现积极变化，开发企业投资信心恢复，开始对后续开发储备土地。
3、信贷扶持力度加大
1-6月份，全市房地产开发企业累计资金来源24.06亿元，同比增长4.4%。其中银行贷款2.49亿元，占资金来源的10.33%，同比增长16.39%，今年以来，央行为应对金融危机，货币政策有所放松，银行对房地产业的扶持力度加大，银行贷款有所增加。
二、开发建设健康发展
截止6月30日，全市共有在建房地产开发项目113个，同比增长16%，其中今年新开工项目31个，开发建设规模扩大。
1、施工面积大幅增加
1-6月份，全市房地产开发项目施工面积341.49万平方米，同比增长18.03%，其中新开工面积86.28万平方米，占施工面积的25%，今年上半年的施工集中在2008年项目的后续建设。随着利好政策的出台，提升了开发企业的信心，融资困难也得到缓解，使得去年下半年停滞或放缓的项目在今年上半年开始加快建设进度。
2、楼盘品质逐步提升
我市凭借区位优势和山水环境，吸引了许多外地开发企业进驻，市场竞争直接推动楼盘品质上台阶。一是小区建设规模扩大。113个在建项目中，规划建筑面积在40万平方米以上的项目有4个，20-40万平方米的项目有4个，10-20万平方米的项目有11个，5-10万平方米的项目有16个。二是开发建设标准提高。大部分小区建设都是高起点规划、高标准设计，高层或小高层小区占新开工小区的50%。开发企业积极采用节能降耗新技术，住宅建设质量越来越高。三是居住环境明显改善。随着人民生活水平的不断提高，开发企业对小区建设越来越人性化。小区人文景观丰富多样，绿地率不断提高，物业管理水平不断加强，安保、健身、休闲、购物等配套设施日益完善。
3、户型供给比例调整
1-6月，我市商品住宅竣工面积29.53万平方米，其中140平方米以上的户型16.33万平方米，占总面积的55.31%，所占比例超过中小户型10%;商品住宅新开工面积80.45万平方米，其中140平方米以上的户型38.28万平方米，占新开工面积的47.58%，所占比例有所下降。逐步攀升的房价，使得房屋总价越来越高，消费者对户型的选择将逐渐倾向中小户型。
三、市场成交日趋活跃
上半年，全市新建商品房销售面积72.86万平方米，同比增加16.37%，实现销售金额13.24亿元，同比增加5.6%。
1、市场供销保持平衡
1-6月份，我市批准商品住宅预售8425套，面积111.4万平方米，销售商品住宅4746套，面积66.32万平方米，市场既保证了充足的供应，又没有造成滞销，供需基本保持平衡。
2、现房销售比例提高
1-6月份，我市期房销售面积42.08万平方米，同比下降8%，占销售面积的57.75%;现房销售面积30.78万平方米，同比上升82.6%，占销售面积的42.25%。我市商品房销售仍以期房为主，由于去年销售低迷使许多期房转为现房，使上半年现房销售同比大幅增长，另一方面由于购买现房纠纷相对较少，使消费者更倾向于购买现房。
3、空置状况基本正常
1-6月份，我市商品房空置面积为2.14万平方米，同比下降75.54%，空置率为5.82%，低于10%的警戒线。其中空置1-3年的3168平方米，占空置面积的15%;空置3年以上的4158平方米，占空置面积的19%,两者所占比例为34%，市场供应没有出现滞销积压现象。
4、外来人员购房增加
1-6月，中心城区共成交商品住宅46.7万平方米。其中本市人口购买面积为31.53万平方米，占67.52%，外地人口购买面积为15.17万平方米，占32.48%。我市优越的地理环境以及较低的房价吸引了大批外来人员购房。
四、房屋价格走势平稳
6月份，我市新建商品房销售均价为2764.04元/m2，同比下跌4.4%，环比上涨1.1%。新建商品住宅销售均价为2427.95元/m2，同比下跌3.4%，环比上涨1.5%，其中高层和多层住宅分别为2704元/m2和2057元/m2，同比分别下跌4.9%和4.3%，环比分别上涨2.7%和0.8%，新建商品房销售均价和新建商品住宅销售均价自三月份以来，连续三个月环比小幅增长，说明市场价格正在回升。新建非住宅销售均价为5385.6元/m2，同比下跌9.3%，环比下跌0.8%;二手房住宅销售均价为1480元/m2，同比下跌6.4%，环比上涨0.5%，其中高层和多层住宅均价分别为2662元/m2和1210元/m2，同比分别下跌5.2%和6.9%，环比分别上涨0.3%和0.5%;二季度，我市普通商品住宅租赁均价为5.05元/m2，同比上涨0.1%，环比上涨0.1%，商业用房租赁均价为21.4元/m2，同比上涨0.1%，环比上涨0.3%。
去年下半年至今年三月，我市商品房价格出现下跌，一是受国际金融危机的影响，我国部分大中城市的房价快速下跌，导致我市房价相应下跌;二是建筑材料价格的下跌使开发成本有所降低;三是消费者观望气氛浓厚，市场需求减少，导致开发企业进行打折促销。
从三月份起，我市商品房价格开始企稳回升。一是我国经济形势的逐步好转，使消费者对市场预期看好;二是土地交易价格上涨，二季度，我市住宅用地交易价格为593.9元/m2，同比上涨3.6%;三是去年年底的销售不景气使销售周期拉长，导致开发企业财务成本增加。
我市房地产市场稳定健康发展的主要原因
一、国家宏观经济政策是我市房地产市场稳定健康发展的根本原因。去年以来，美国次贷危机引发了全球金融危机，世界经济增速放缓，我国政府为应对金融危机带来的影响，采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强公共财政的支出，提出产业振兴计划，并投资4万亿来拉动消费、刺激需求，这一揽子计划的落实，对我国经济形势好转产生了显著的效果，增强了开发商和消费者的信心，促使我市房地产投资稳定增长，成交日趋活跃。
二、市委、市政府出台相应措施是我市房地产市场稳定健康发展的主导原因。为全面贯彻中央关于扩大内需、刺激消费的精神，市委、市政府于去年12月，出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，针对规范房地产市场、优化投资环境、规范税费收取、优化住房结构、促进住房消费、加强对房地产市场的协调服务、坚持正确的舆论导向等方面提出了二十三条具体意见。市委、市政府的政策和措施出台后，市房地产局组织了春季房交会和岳阳房地产发展高峰论坛，并在新闻媒体上开设房地产市场专栏，及时公布房地产市场信息，引导房地产市场发展，同时，降低了开发项目资本金比例，落实了房产交易优惠政策，鼓励投资和消费。市财政局、市地税局、市银监局、市住房公积金管理中心等单位分别就房产契税、交易印花税、土地增值税、营业税、个人住房贷款利率和首付进行了调整。今年3月起，市委、市政府又组织开展集中整治违法建设专项行动，坚持“铁腕拆违、铁腕控建、铁腕查处”。 4月份，市政府又专门颁发了《关于严厉打击市城区无资质开发经营房地产行为的通告》，对假借集资联建、私人自建、拆迁还建、危旧房改造等名义进行无资质开发行为坚决打击，严肃查处。通过一系列举措，消费者和开发企业的权益得到进一步保障，消费信心和投资信心进一步提升。
三、城市建设的进程加快是我市房地产市场稳定健康发展的重要原因。今年以来，我市城市建设的步伐明显加快。青年路和建湘路即将拉通、沿湖风光带三期工程开始启动、会展中心投入使用、洞庭湖大桥收费取消、湖滨地区的拆迁完成等等，这些基础设施的完善和城市配套的到位，对我市房地产发展起到了促进作用。
我市下半年房地产市场预测
今年下半年，随着各项政策的不断完善和落实，预计我市房地产市场形势将保持稳步发展态势。
一、开发投资继续增长。1-6月份，我市新注册房地产开发企业14家，新开工项目31个，土地购置面积也大幅提升，特别是岳州帝苑、巴陵尚都、天伦城二期、洞庭湖公馆等规模较大的房地产开发项目将相继启动，预计下半年我市房地产开发投资将进一步增长。
二、商品房价格走势平稳。随着近几个月商品房价格持续小幅上涨的趋势以及大中城市房价上涨的影响，预计下半年房价上涨的趋势将继续延续。另一方面，省物价局、省建设厅出台了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》(湘价服〔2009〕59号)，根据规则，从7月1日起，“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。目前，我市大多数商品房的开通费都是在商品房合同价之外收取的，预计《规则》的出台将使我市房价上涨两个百分点。
三、商品房成交量持续增加。今年以来，市委、市政府先后开展了打击无资质开发和集中整治违法建设专项行动，我市房地产市场秩序明显好转。无资质开发和违法建设减少后，将有效提高商品房市场需求，促进销售量稳步增长。此外，随着国家、省、市促进房地产市场消费的各项政策的进一步落实，消费者持币观望的心理将逐步消除，自住型需求和改善型需求将进一步释放，投资型需求将可能触动。