今年来，市委、市政府继续贯彻落实“国八条”房地产调控政策，加快对岳阳房地产开发的结构调整，实施沿湖环江旅游房地产开发和保障性住房建设的双向驱动战略，有效地遏制房价过快增长，提高了城市品味，低收入群体住房困难得到缓解，房地产市场呈现健康、平稳增长态势。

一、基本走势

    增幅继续回落，但局部呈现回暖走势。

    一是房地产投资增幅持续回落。 1-6月，全市完成房地产投资40.83亿元，增长14.6%，增速比去年同期大幅回落24.3个百分点，比上月回落5.1个百分点。据国土部门统计，1-5月，全市招拍挂土地总数38宗，同比减少24宗，下降38.7%；累计成交30宗，同比减少25宗，下降45.5%；成交金额3.11亿元，同比减少7.75亿元，下降71.4%。

二是房屋施工面积和竣工面积增幅同比一降一升，环比

回升。  1-6月，全市房屋施工面积894.35万平方米，下降

2.0%，与去年同期的42.6%增速相比大幅回落，比上月微升0.6个百分点；房屋竣工面积134.09万平方米，增长49.7%，增速同比大幅提高39.5个百分点。

    三是商品房销售面积和销售额增幅同比回落，环比局部呈现逐月回升态势。  1-6月，实现商品房销售面积147.43万平方米，增长16.4%，同比回落22.5个百分点；全市商品房销售额43.77亿元，仅增长18.6%，同比回落64.5个百分点。但单月环比局部地区呈现逐月回升态势：中心城区5月份单月销售面积明显增加，当月成交新商品房1272套，而前四个月单月成交量分别为171套、348套、457套和837套。岳阳县安居置业有限公司开发的怡和花园项目物价部门核准对外售价为每平方米2200元，但县政府按增幅10%的控制率，最终核定价仅为1950元，该楼盘5月份刚开盘就引来了1：3的申购热潮。

    四是销售价格环比上涨。  1-6月，全市商品房混合均价为每平方米2969元，比去年同期略升54元，环比上涨84元。其中：中心城区商品房销售价格每平方米3790元，比上年同期下降48元，比上月上涨122元（产品结构等原因）。

表一：          岳阳1-6月房地产投资、房屋建设及销售情况表

二、运行特点

（一）环湖沿江实施旅游房地产开发战略

为应对房地产调控对三、四线城市的冲击，市委、市政府实施环湖沿江旅游房地产开发战略，充分发挥大湖大江的独特地域优势，科学规划空间布局，形成了环湖沿江打造高档住宅楼，中心城区开发商住楼、沿京珠、武广重点布局居民小区，旧城改造建设经济适用房、廉租房的开发理念，提升了岳阳房地产开发的品牌价值，吸引一、二线城市品牌房地产企业进驻岳阳开发。目前已引进恒大、保利、中建、晋兴、黄河集团等18家房地产企业，先后在洞庭湖东岸、湖滨、王家河流域、君山岛周边布局开发楼盘。南湖风景区坐拥湖岸优质资源，吸引房地产开发企业22家。1-6月，全区在建的房地产项目有16个，完成投资43915万元，同比增长102.6%。房屋施工面积79万平方米，同比增长172.9%；房屋销售面积14.4万平方米，同比增长198%;房屋销售额83561万元,同比增长326.5%；商品房销售均价由去年6月的4043元/平方米上涨至5784元/平方米，房地产成为拉动投资增长的重要支撑。其中：金碧置业的岳阳·恒大名都项目销售商品房575套，销售面积8.28万平方米，销售额达4.95亿元；晋兴置业的岳州帝苑销售182套，销售面积2.45万平方米，销售额达1.42亿元；黄河集团的洞庭湖国际公馆销售192套，销售面积2.57万平方米，销售额达1.42亿元，各大楼盘销售率均在80.0%以上。

（二）别墅、高档公寓商品房走俏

    别墅和高档公寓因其得天独厚的沿湖环江位置、完善的配套设施和优质的服务倍受消费者青睐。

    从房屋施工面积来看  1-6月，别墅、高档公寓施工面积30.85万平方米，同比增长49.8%，位居首位。全市房屋施工面积增速同比下降2.0%，其中：商业营用房88.49万平米，增长2.9%；办公楼15.43万平方米，增长30.9%；而住宅735.59万平方米，下降4.3%。

    从竣工面积来看  1-6月，别墅、高档公寓竣工面积0.93万平方米，同比增长100%，位居首位。全市房屋竣工面积增速为49.7%，其中：住宅117.01万平方米，增长54.7%；商业营用房10.59万平米，增长5.8%。

    从销售面积来看  1-6月，别墅、高档公寓销售面积4.57万平方米，同比增长265.6%，位居首位。全市商品房销售面积增速为16.4%，其中：住宅138.24万平米，增长17.4%；商业营用房5.82万平方米，下降18.3%。

从销售额来看  1-6月，别墅、高档公寓2.07亿元，增长155.6%，位居首位。全市销售额平均增速为18.6%，其中

住宅39.64亿元，增长29.0%；商业营用房3.47亿元，下降36.2%。

从销售均价来看  1-6月，别墅、高档公寓每平米4526元，下跌29.9%。全市商品房混合均价每平方米2969元，上涨1.9%。其中：商业营用房每平方米5955元，下降22.1%；但住宅每平米达到2867元，上涨9.9%。

（三）刚性需求仍成为市场消费主体

    从中心城区（含君山、云溪）来看  1-6月，累计成交商品住房3678套，其中有90.0%的购买群体仍属于第一套购房者；10.0%的购买群体为二套以上型购房者。从消费者户籍来源来看，本地居民购房占比达到97.0%，外地购房者比例仅占3.0%。

    从县（市）、区来看  通过调研，岳阳县和平江县房地产开发企业开发的楼盘消费者为四大对象：第一部分是在外经商、务工的本地人员回乡置业，比例接近50.0%；第二部分是乡镇及以下的干部及私营业主到县城购房，比例接近30.0%；第三部分是城关本地居民购房，比例接近10％；第四部分是少量外籍在本地经商、工作的人员购房，比例接近10.0%。

（四）岳阳商品房价格仍处“价值洼地”

    一是岳阳房价在“3+5”城市群中排名倒数第三。2011年年底，岳阳房屋销售均价为每平方米2915.72元，仅高与益阳市和郴州市，位列倒数第三。长沙2006年房屋销售均价就达到了2991元，目前均价每平方米为5879.79元，远远高于岳阳。

表二              2011年湖南省“3+5”城市房屋销售均价

单位：元/平方米
地区	长沙	株洲	湘潭	岳阳	常德	衡阳	郴州	益阳
房屋销售均价	5879.79	3748.87	3348.92	2915.72	3044.88	2923.69	2703.69	2689.51
与岳阳差距	2964.07	833.15	433.2	—	129.16	7.97	-212.03	-226.21

    二是岳阳房价在长江沿岸七个城市中排名倒数第一。沿长江流域，与岳阳相邻或地理位置接近的市州有六个，自西向东分别为宜昌、荆州、咸宁、黄冈、黄石、九江，2011年岳阳房屋销售均价低于此六个城市。

表三         2011年长江沿岸周边城市房屋销售均价

    今年来，虽然岳阳房地产价格出现恢复性上涨，但与相邻同级城市比较，仍处于较低水平，形成了房地产市场价格“洼地”效应。

    （五）保障性住房扎实推进

今年以来，市委、市政府以省委、省政府下达的任务为目标，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，强力推进全市廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、安置房建设及城市和国有工矿棚户区改造。到今年6月底，全市实际新增廉租房7715套，完成全年目标任务的85.7%；完成公共租赁住房4533套，达到目标任务的45.3%；农村危房改造已完成503户，破土动工4150户，全市8000套目标任务年底可圆满完成。

三、存在的主要问题

    （一）土地科学、高效、规范利用有待提高

    一是存在土地长期闲置和开发不充分现象；二是存在批准零散土地进行低档次房地产开发现象；三是存在土地变更使用情况；四是存在超土地容积率违法开发现象。

（二）银行贷款仍然偏紧

    受宏观政策调控影响，各银行提高了对房地产企业贷款标准，如建行规定商业地产占比超过20%、低于8万平方米建设规模项目不予放贷，同时对项目资本金比率必须大于10%；个贷方面中国银行等明确将按揭对象定位为“有稳定收入群体”。受此影响，1-5月，全市金融机构各项房地产贷款余额60.92亿元，增幅同比下降0.2%，远远低于全部贷款余额21.1%的增速。其中：房地产开发贷款余额为12.56亿元，增长8.4%；个人住房贷款余额44.25亿元，下降10.1%，1-5月新增个人住房贷款5.69亿元，同比减少0.84亿元。

    （三）房地产营业税与商品房销售额不匹配

    1-6月，全市实现房地产营业税1.68亿元，增长9.1%，增速与去年同期相比大幅回落104.2个百分点，低于全市平均增速22.6个百分点。根据省局建设领域统计数据质量评估联审工作会议反馈的数据来看，今年一季度，我市房地产营业税占商品房销售额的比重为3.39%，仅比湘西高1.06个百分点，位居倒数第二位，只相当于全省平均水平的33.6%，与湘潭、衡阳、娄底和常德更是相差甚远，仅为它们的15.5%、18.7%、21.8%、和24.2%。

    （四）职能部门公共服务水平仍须加强

    在房地产项目审批过程中，各职能部门存在着程序复杂、手续繁多、审批延时等问题。如岳阳金碧置业有限公司，2011年9月登记注册，是恒大集团长沙公司下属全资子公司，金碧置业开发的恒大名都项目按照集团统一管理模式运作——“6个工作日内报建、60日内项目开工、6个月内开盘”。市政府各相关职能部门虽然对该项目报建已实行一条龙服务，可以说该项目报建在岳阳来讲是所有房地产项目中是速度最快的，但与集团管理模式的要求还是存在一定的差距，难以适应一流房企的高标准、高要求、高效率。保利集团负责的一个安置房小项目，企业只负责报建，政府相关部门负责办理施工许可证，报建很快也很顺利，但项目施工许可证迟迟办不下来，2个月以后证件才姗姗来迟，导致项目开发进展十分缓慢，给政府、企业及亟需解决住房困难的安置家庭带来了诸多不便。

    四、对策建议

    （一）高标准高起点做好房地产开发规划

    一是沿湖环江布局开发旅游房地产，将旅游元素融入各类房地产开发中，提高城市品位；二是在各社区开发各具特色的房地产，将传统的居民区与经济适用房、廉租房等资源进行整合，形成一区一特的社区房地产文化；三是做好强控规划，严禁挖山填水，严禁在沿湖环江风光带开发低档房地产，严禁超容积率的违法开发行为，严禁乱圈地、囤地、随意改变土地用途的不规范行为。

    （二）优化房地产开发环境，服务房地产业发展

    重点解决品牌房地产企业经营中遇到的公共服务制约瓶颈问题。要实行品牌房地产企业“挂号”、“销号”制度，解决这些品牌企业运行中遇到的土地交付、行政审批、项目规划、税费缴纳等各方面存在的问题，领导要提高职能部门积极主动服务房地产企业的意识，让真正有实力、有事业心、有设计理念的房地产商增强在岳阳开发投资的信心。

    （三）积极采取应对措施缓解资金瓶颈

    一是以个人名义贷款绕开商业银行对企业贷款的硬性规定；二是采取打折促销的方式加快回笼资金；三是采取项目合作的方式缓解资金压力；四是各大公司驻岳企业可从母公司进行拆借。

    （四）加强税收、价格、统计信息等监管体系建设

    一是继续严格实行预售商品房价格备案制度，防止市场价格出现大幅波动，确保我市住房价格增幅不高于全省平均水平。二是严格税费监管措施。针对我市目前仍有大量商品房项目未办证、未如期缴纳税费的情况，建议由税务、房产部门联合进行全面清理，采取积极有效的催缴措施，同时通过前移契税和物业专项维修资金缴纳（存）环节，即在签定买房合同时同步缴纳，有效杜绝开发企业擅自收取、滞留、挪用办证税费的行为，确保房地产业税费稳定较快增长。三是完善房地产企业信息采集体系。健全统计信息采集制度，安排专业统计人员，建立原始数据台账，及时、准确、独立完成企业一套表联网直报任务。

    （五）落实保障性住房建设，解决困难家庭住房问题

    一是严格落实项目建设。对用地还未落实的项目，要抓紧确定地块，及时开展征地、拆迁等工作；对正在办理前期手续的项目，要抓紧完成规划评审、项目施工许可等前期工作；对已开工建设的项目，要加快工程进度。各职能部门要加大支持力度，按政策优先办好各项建设手续，加快推进项目开工建设，确保“上半年开工率达到60%以上，10月底前全面开工建设”的目标任务。二是严格资金配套管理。要严格按中央、省的有关规定，将住房公积金增值净收益、土地出让收入中不低于出让总价款的5%，全部用于保障性安居工程建设。要足额安排专项工作经费，用于保障房建设。同时，充分利用省、市保障性安居工程建设投资有限公司的融资平台，加强与银行的衔接，并积极吸纳社会资金投入保障房建设管理。三是扩大廉租住房的保障范围。凡符合规定住房困难条件，申请租赁补贴的低保家庭，尽快实现应保尽保。四是严格落实质量安全监管，合理分配房源。严格把好规划设计、施工监理、建筑用材等关口；要全面推行质量终身负责制、施工现场质量责任公示制、分户验收制，把保障性安居工程建成精品工程、放心工程。同时做好保障性住房的分配工作，做到公平、公正、公开，使民心工程真正惠及广大人民群众。