新中国成立70年，祖国面貌发生翻天覆地变化的同时，百姓安居乐业，人居环境更是天壤之别。漫步岳阳的大街小巷，高楼大厦林立，配套设施完善，城市风景秀美。城镇居民住房实现了从居无定所到和谐温馨、从狭窄到宽敞，从拥挤到舒适的历史性跨越。回顾住房变化的历程，老百姓走进了人间天堂。

一、城镇居民住房制度改革历程回顾

新中国成立70年来，岳阳住房市场变化显著，城镇居民住房经历了由实物分配到货币分配，由计划分配到市场化分配的改革过程。

第一阶段：住房实物分配阶段（1949年—1977年）

新中国成立后至改革开放前，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利，在当时较低的消费水平上，勉强维持居民的住房需求。

第二阶段：住房实物分配制度改革探索阶段（1978年—1993年）

随着政府坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减，住房供给不足成为严重的社会问题，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个时期：第一时期是福利分房制度改革探索时期（1978-1985年）。在这一时期里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。第二时期是福利分房制度改革深化时期（1986年-1993年）。在之前试点的基础上，1993年国务院房改领导小组提出“以出售公房为核心，售、租、建并举”的新方案。

第三阶段：住房实物分配向市场化改革的过渡阶段（1994年—1998年）

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）；1998年6月，全国城镇住房制度与住宅建设工作会议召开；同年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），福利分房制度终结，市场化的住房体制得以确定。岳阳市房改方案规定：从1998年12月31日开始，岳阳市城镇停止住房实物分配，实行住房货币分配。住房货币分配包括实行住房公积金制度、发放住房补贴和工龄补贴等形式。

第四阶段：住房市场化全面推行阶段（1999年—2003年）

从1998年底停止住房实物分配起，住房开始由城镇居民“福利品”变成“商品”。1999年，岳阳市政府出台新规：限制单位、私人分散建房及零星开发，要求建设上规模的住宅小区，以利配套建设和亮化美化城市，岳阳市住房市场逐步升温，住房经济进入快速发展期。2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），岳阳市政府提出“全面启动房地产开发，拉动投资增长，促进经济提速”的发展战略，推动房地产业持续、健康协调发展，住宅建设整体水平明显提高。

第五阶段：住房市场高速发展与宏观调控阶段（2004年至今）

住房市场化改革促使住房需求迅速释放，百姓通过新购、售旧换新、以房养房等方式改善自己的住房条件，同时促使住房价格逐步上涨，住房的投资效益不断体现，并形成相互推动相互影响效应，带来了一轮较长时期的房价持续上涨。房价的过快上涨，引发百姓购房难问题日渐突出。2004年，中央出台宏观调控政策，紧缩银根、规范用地、适度控制房地产投资过热增长。岳阳市政府准确把握市场方向、规范市场行为、保护消费者权益，通过调控、整治，岳阳住宅建设稳中有升，商品房供求趋于合理，房价增长势头得到有效控制。

二、住房市场不断发展的显著效应

（一）住房面积增加

改革开放初期，岳阳市住房条件极差，人均住房面积才3.8平方米，三代、四代挤居一室现象十分普遍，住房大多没有厨房、卫生间，使用极不方便。经过七十年的发展变迁，简易平方变成了漂亮楼房，单间住房变成了成套住宅，住房户型也由以前的一室一厨、两室一厨，发展到现在的花园洋房、精装房、别墅等高档户型，越来越符合不同层次人群生活需求。随着住房功能的不断改善，人们的居住条件迅速由“有”变“优”，完成了生存型向舒适型的改变。据统计，与1978年比较，岳阳市人均自有住房面积由3.8平方米提高到50.4平方米，住房状况得到全面改善。

图1：岳阳市人均自有住房居住面积

（二）居住环境优化

改革开放前，岳阳市80%以上都是低矮的危旧平房，房子紧密相连，周边难见绿色，居住环境无从谈起。住房改革后，住房开发的热潮改变了城市面貌，危旧房屋陆续拆除重建。新城区开发不断加速，小区绿化、美化、亮化同步推进，人们享受着自然的和谐、社区的和美，享受着住房产业发展改革的辉煌成果。近20多年来，岳阳市住房建设以综合开发为主，着力打造宜居城市，房地产开发投资持续增长，2018年达到200.2亿元。是1995年的61倍，新建小区绿化率由25%提高到38%以上。

表1：房地产开发投资情况表