岳阳市2019年前三季度房地产市场形势简析

今年以来，岳阳市认真贯彻落实党中央、国务院和湖南省房地产调控政策部署要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，着力“稳地价稳房价稳预期”目标，努力构建“住房市场体系和住房保障体系”，岳阳市房地产市场总体运行平稳。

一、市场情况

(一) 土地市场降温，成交量大幅下滑

2018年1-3季度，岳阳市中心城区共成交48宗土地，成交面积239.72万m2，成交金额达153.52亿元。今年1-3季度，岳阳市中心城区共成交26宗土地，成交面积133.65万m2，较去年同期下降44.3%，成交金额77.69亿元，较去年同期下降49.4%。

(二) 房地产投资增速回落，住宅仍是投资重点

1-3季度，岳阳市完成房地产开发投资138.91亿元，同比增长6.4%，其中商品住宅投资108.52亿元，同比增长16.7%。今年以来房地产开发投资虽然保持一定的增长速度，但涨幅相比去年同期明显回落，9月份增幅为全年最低。分县市区来看，新港区、屈原区、汨罗市、南湖区、楼区等五地增幅在两位数以上，分别为686.3%、126.7%、36.9%、27%和22.5%；云溪区、君山区、经开区、华容县、临湘市、湘阴县等六地负增长，分别为-41.1%、-29.4%、-17.3%、-17.2%、-15%和-14.5%。

(三) 销售面积低速增长，整体供需动态平衡

1-3季度，岳阳市商品房销售面积428.12万平方米，同比增长4.3%；商品住宅销售套数3.1万套，同比增长1.0%。分县市区来看，新港区、君山区、湘阴县、楼区、临湘市、屈原区等六地增幅在10%以上，分别为277.2%、81.9%、27.7%、14.6%、12.9%、11.1%；平江县、华容县、岳阳县、汨罗市等四地销售面积负增长，分别为-31.7%、-26.5%、-5.6%和-4.9%。

(四) 商品房销售价格总体稳定，略有下降

1-3季度，市中心城区新建商品房住宅网签销售均价为7268.78元，与去年同期7292.44元相比相差不大。在成交均价保持稳定的情况下，市场呈现更多的差异化需求、供应也更加多样化，高品质小区、改善性住房更受追捧。

二、存在问题

（一）调控政策作用明显，市场信心不足

中央强调“住房不炒”，“坚决遏制房价上涨”，“房地产不作为短期刺激经济主要手段”以及银行持续紧缩开发贷款等一系列政策措施影响，导致市场观望气氛浓厚。其次继棚改后，老旧小区改造开始启动。“旧改”对拉动投资、稳定内需有积极作用，但在一定程度上会抑制岳阳市刚需人群和改善性人群形成的市场需求。

（二）房企资金偏紧，投资增长乏力

前三季度，岳阳市房地产开发企业本年到位资金下降2.2%，其中自筹资金下降12.2%，其他资金（主要为销售回款）下降5.1%。销售情况低迷、销售回款减少使得房企资金链承压，叠加银行开发贷收紧，未来房地产投资不容乐观。